こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資デビューを考えている方々向けに不動産投資についてお伝えしていく、
【初心者シリーズ】と題して不動産投資について色々と考えていきたいと思います。
一見関係ないように思えますが、
不動産投資のメリットの1つとして“生命保険代わりになる”というものがあります。
じゃあ不動産投資をすれば生命保険は必要ないってこと？と思われるかもしれませんが、
必ずしもそうとは言えないかもしれないのです。
不動産投資と生命保険を比較して違いを見ていき、不動産投資で享受できる、
「生命保険代わりという観点でのメリットとデメリットについて」紹介していきたいと思います。
目次 ーtable of contents
1. なぜ不動産投資が生命保険代わりになるのか？
そもそもなぜ不動産投資が生命保険代わりになるのでしょうか。
パッと考えただけでは何の関係も無さそうですよね。
不動産投資は物件全体や部屋を購入し、
売却したり第三者へ貸し出して家賃収入を得る投資方法です。
かたや生命保険は保険料を支払い、万が一の際に保障してくれる保険です。
なぜ不動産投資がそんな生命保険の代わりになるかというと、
実は物件購入で金融機関から融資を受ける際に、
「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件付けられていることが多いのです。
この保険が生命保険と類似しているので、
不動産投資が生命保険代わりになるといえるわけですね。
これは不動産投資をする上でのメリットとして、
本サイト以外にも様々なところで実際に言われていることです。
では実際にどういった内容なのか見ていきましょう。
2. 団体信用生命保険って？
物件購入で金融機関から融資を受ける際に加入する可能性が高い団体信用生命保険は、
略されて「団信」と言われていたりします。
内容を簡単に解説します。
まず1つに、
万が一ローンの契約者が死亡または高度障害の状態になってしまった場合に
残りの住宅ローンを保険会社が金融機関に返済してくれる、という特徴があります。
残された家族にはローン返済済みの資産が残るので、
物件をそのまま運用しても売却しても良く、資産投資が無駄になりにくいわけです。
また、基本的には保険料を別途で払う必要が無いです。
金融機関によっては必要な場合もあるので事前確認は必要ですね。
そして、保障期間は原則ローン返済期間内ということになっています。
団体信用生命保険について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
いかがでしょうか。
こう見るとメリットしかないようにも見えますよね。
3. 生命保険にはどういったものがある？
では次に生命保険について考えてみましょう。
生命保険にはどういった保障があるのでしょうか。
商品によっても一定の差があるかとは思いますが、一般的には大きく分けて3種類の保険があります。
［定期保険］
満期が設定されていて保障は契約した期間のみです。
例えば満期を60歳に設定していた場合、
それ以上の年齢になって死亡したとしても保険が適用されないということになります。
いわゆる掛け捨て型というもので、満期保険金や解約返戻金はありません。
そのかわりに保険料は安く済みますし、保険期間の更新や他の保険への乗り換えも出来ます。
［終身保険］
満期は無く保障は一生涯続きます。
CMなどでもよく聞きますよね。
保障が要らなくなれば中途解約ができ、解約返戻金が支払われます。
解約返戻金は年数が経過するほど返戻率が上がるので、
保険料の振り込み期間が終了した後の解約返戻金が、
今まで支払った保険料の累計を超える可能性があります。
［養老保険］
定期保険と同じく満期が設定されていて保障は保険期間の期間中のみです。
保障の対象となる事が起きずに期間が終わると、
満期を迎えたとして一定の保険金が支払われるのが定期保険との違いです。
また終身保険と同じく解約返戻金もあります。
しかし満期保険金と解約返戻金がある分、保険料は相応に高くなります。
というわけで3つ紹介しました。
このような種類がある事が分かった上で団体信用生命保険と比較してみましょう。
4. 団体信用生命保険と生命保険の比較
それでは団体信用生命保険と生命保険を比較してみましょう。
物件や不動産投資、ローンの契約内容、生命保険の商品によって異なるので、
あくまで一例としてご覧ください。
◆定期保険と団体信用生命保険
○条件例
・団体信用生命保険：2,500万円の区分マンションの1部屋を購入。35年のローン契約時に加入。（保険料なし）
・定期保険：毎月2,600円の保険料で30年間保障、死亡保険金1,000万円の定期保険に加入。
○保険料
・団体信用生命保険：0円
・定期保険：30年間で93.6万円
○満期前（契約から30年未満）／ローン完済前（35年未満）に死亡した場合の保険金
・団体信用生命保険：ローン完済（実質0～2,500万円）
・定期保険：1,000万円
○死亡した後の保障の有無
・団体信用生命保険：無し（ですが、家賃収入or物件売却益を得ることが出来る）
・定期保険：無し
○死亡しなかった場合
・団体信用生命保険：0円（ですが、家賃収入or物件売却益を得ることが出来る）
・定期保険：0円
万が一、被保険者が死亡した場合、
生命保険では保険金、団体信用生命保険ではローンが無くなるため、
家賃収入もしくは物件売却益が入ります。
長い目で見た場合は団体信用生命保険の方がより多くのお金を得るといえるでしょう。
また定期保険は契約した期間中のみ保障が行なわれるので、
契約期間を過ぎてから万が一死亡してしまった場合には保険金が受け取れないのと、
支払った保険料が無駄になってしまうというリスクがあります。
幸いにも被保険者が死亡しなかった場合、
定期保険は支払った保険料が無駄になってしまうというリスクがあり、
団体信用生命保険は不動産投資のローンを完済すれば継続的に家賃収入が得られますし、
物件を売却することでお金を得ることが出来ます。
◆終身保険と団体信用生命保険
○条件例
・団体信用生命保険：2,500万円の区分マンションの1部屋を購入。35年のローン契約時に加入。（保険料なし）
・終身保険：毎月18,000円の保険料（支払い期間は30歳から65歳まで）だとして、死亡保険金1,000万円の終身保険に加入。
○保険料
・団体信用生命保険：0円
・終身保険：35年間で756万円
○死亡した場合の保険金
・団体信用生命保険：ローン完済（実質0～2,500万円）
・終身保険：1,000万円
○死亡した後の保障の有無
・団体信用生命保険：無し（ですが、家賃収入or物件売却益を得ることが出来る）
・終身保険：無し
○死亡しなかった場合
・団体信用生命保険：0円（ですが、家賃収入or物件売却益を得ることが出来る）
・終身保険：解約返戻金として約780万円
万が一、被保険者が死亡した場合、
生命保険では保険金、団体信用生命保険ではローンが無くなるため、
家賃収入もしくは物件売却益が入ります。
長い目で見ると団体信用生命保険の方が多くお金を得られます。
これは定期保険と同じですね。
死亡しなかった場合に終身保険では解約返戻金が戻ってきます。
しかし、不動産投資ならローン返済後、約9～10年で解約返戻金以上のお金が手に入ります。
しかもその後も家賃収入で利益を得られる見込みがあります。
◆養老保険と団体信用生命保険
○条件例
・団体信用生命保険：2,500万円の区分マンションの1部屋を購入。35年のローン契約時に加入。（保険料なし）
・生命保険：毎月29,000円の保険料（30年で満了）、死亡保険金1,000万円の養老保険に加入。
○保険料
・団体信用生命保険：0円
・生命保険：30年間で1,044万円
○死亡した場合の保険金
・団体信用生命保険：ローン完済（実質0～2,500万円）
・生命保険：1,000万円
○死亡した後の保障の有無
・団体信用生命保険：無し（ですが、家賃収入or物件売却益を得ることが出来る）
・生命保険：無し
○死亡しなかった場合
・団体信用生命保険：0円（ですが、家賃収入or物件売却益を得ることが出来る）
・生命保険：満期保険金として1,000万円
定期保険や終身保険と同じく、
長い目で見ると結局のところ団体信用生命保険の方に軍配が上がります。
養老保険は単純に保険料が高いため、満期保険金や解約返戻金などはあれど、
保険料の要らない団体信用生命保険にメリットがあるように思えます。
5. 団体信用生命保険だけに加入した場合のデメリット
前項で比較してみたように、団体信用生命保険の方がお得に感じる人は多いかと思います。
しかし、団体信用生命保険だけに加入した場合のデメリットも考えてみます。
まず、団体信用生命保険の保険料が支払われない状況もあり得るということです。
被保険者が何らかの病気や事故に遭い就業不能状態になったけれど、
死亡や所定の高度障害ではない場合には団体信用生命保険の保険金が支払われない事があります。
つまり、就業不能状態にもかかわらずローンの支払いが残ってしまうという事になります。
そういった際の備えとして、各金融機関ではがん特約や三大疾病特約、七大疾病特約など
一般的な生命保険と同じように特約をプラスし、保障範囲を広げることが出来ます。
各生命保険の商品内容や団体信用生命保険の特約内容、保険料、
ご自身の状況などを鑑みて適切に加入しましょう。
団体信用生命保険の特約の中でも特に利用者が多いガン団信について
以下の記事で解説しています。
2つ目のデメリットとして、
そもそもの不動産収入が入らない可能性があるということが挙げられます。
不動産投資には空室リスクがあります。
空室だともちろん家賃収入が無くなるので実質生命保険に加入するよりも、
大きい金額を支払うという状況になりかねません。
空室が発生しないようにリスク管理は徹底する必要があります。
3つ目に即金性が低いことです。
万が一契約者が亡くなってしまった場合に、
どうしてもまとまったお金が必要になってしまう状況もあり得るかと思います。
しかし、団体信用生命保険はあくまでローンを完済してくれるだけです。
お金が入ってくるのが家賃収入なのであれば月々の収入ですし、
物件売却するにしても買い手が見つかるまで長い期間待つ可能性だってあります。
生命保険であれば1週間前後でお金が入ってくるので、
その時点で当面の生活は問題ないですよね。
いかがだったでしょうか。
今回は「生命保険代わりという観点でのメリットとデメリットについて」
不動産投資と生命保険を比較してみました。
自身の財政事情や置かれている状況、契約内容や商品内容によっても色々とあります。
しっかり吟味した上で団体信用生命保険だけ加入するのか、
特約を付けるのか、他の生命保険にも入っておくのかを考えて最適な人生プランを立てましょう。
