こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
今回はいつもと趣向を変えまして不動産投資デビューを考えている方々向けに、
【超初心者シリーズ】と題して不動産投資についてお伝えしていきます。
不動産投資って気になってもそう簡単に手出しできないし、
高額でリスクも多そうと思いますよね？
なるべく難しい言葉は使わずに、超簡単に説明できたらなと思っております。
そんなわけで今回は不動産投資についてもざっくりと説明しつつ、
不動産投資初心者にオススメな「区分マンション投資について」まとめていきます。
よろしくどーぞ！
目次 ーtable of contents
1. 不動産投資とは
不動産投資とは「何らかの不動産物件を購入して第3者に貸し出し、
その家賃を利益として受け取る投資方法。（インカムゲインと言います。）
もしくは、所有物件を売りに出し収益を得る方法（キャピタルゲインと言います。）」のことです。
キャピタルゲインは、価値が低い時期に購入した物件を、
価値が上がった際に売りに出すことで、売却価格-購入価格の差額分が利益となります。
かつてのバブル期には主にこのキャピタルゲインを目的とした投資が盛んでしたが、
現在は、家賃収入を得続けるインカムゲインが主流となっています。
今回は、不動産投資でインカムゲインを得るメリットを紹介します。
年金代わりになる
家賃収入をそのまま物件購入時のローン返済に充てることができるので、負担が少なく、不動産物件のローン支払いが完了すれば、家賃がそのまま収入になるため年金代わりになるといえるでしょう。
生命保険代わりになる
もしローンの支払い中にローン契約者が亡くなった場合や、生活に大きな支障が出るほどの高度障害状態になった場合は、
団体信用生命保険（団信）というものが下り、以降のローンは全額清算され支払う必要がなくなるのです。
万が一ご本人が不動産投資をしていて亡くなった場合、
投資物件は消滅しないので遺族が存続すれば家賃収入は続きますし、
空室率が高いなどデメリットが大きいなら売却もできます。
団体信用生命保険（団信）について、一般的な生命保険との違いは以下の記事で解説しています。
他にも減価償却という仕組みにより節税効果があるのも嬉しいですし、
何よりも他の投資商品と比べてレバレッジ効果が高いのが魅力的です。
要は小さい資金で大きな資産を得ることができる可能性が高いわけです。
簡単に不動産投資のデメリットも挙げておきます。
空室リスク
いくら不動産物件を購入したとしても入居者がおらず空室では意味がありません。収入が減り、ローン返済が辛くなるでしょう。
そう言った場合には、サブリース制度という家賃補償制度もあるので、制度の内容をしっかりと確認しておきましょう。
空室への対策ポイントについて、詳しくは以下の記事で解説しています。
家賃滞納リスク
入居者の質も考えなくてはなりません。家賃滞納が発生した際には管理会社、不動産会社がどういった対応をしてくれるのか事前の確認が大切です。
価格変動、金利変動リスク
価格変動や金利変動により苦しくなる可能性はあります。土地や不動産自体の価値が下がって家賃を下げなくてはならなくなってしまったり、
銀行などの金利が上がって支払額が厳しくなる可能性もあるでしょう。
家賃を下げてしまった場合は、前述したサブリース制度を利用していたとしても、
補償額が下がってしまう場合があるので、注意が必要です。
2. 区分マンション投資のメリット・デメリット
そんな不動産投資ですが、大きく2つの投資方法に分けられます。
一棟マンション・一棟アパート投資と区分マンション投資です。
一棟マンション・一棟アパート投資とは、
建物丸ごともしくは土地ごと購入する方法です。
成功した時の見返りは大きいですが、どうしても多額の資金が必要になります。
そのため、万が一失敗した時のリスクはやっぱり大きいです。
また毎月の定期的な管理修繕に費用がかさみます。
そしてもう1つが、今回初心者の方にオススメさせていただく区分マンション投資です。
要はマンションの1部屋だけを購入する投資方法です。
何といっても一棟買いよりも元手や毎月のローンは高額ではないですし、
管理修繕は管理会社が行なうため共用部分の対応は不要の場合が多いです。
（しかしながら管理会社への手数料の支払いは発生します。）
とはいえ、一棟買いと比べると投資として負担の軽さは非常に魅力的なのです。
他にも、万が一物件を売りに出すことになったとしても、
一棟投資に比べ価格が低いため、流動性が高い物件なら、
買い手が見つかりやすいこともメリットです。
逆にデメリットを挙げるとするならば
一棟投資に比べ、利回りが低いです。
また、管理会社に管理を任せるため、
自分主体での経営をしたい方には向いていない と言えるでしょう。
3. 不動産投資初心者に区分マンション投資がオススメな理由
そんなわけで不動産投資、そして区分マンション投資についてまとめてみましたが、
最後に不動産投資初心者に区分マンション投資がオススメな理由を改めてまとめます。
区分マンション投資がおすすめの理由
自分自身で管理する範囲が少なくてやりやすい
毎月管理組合へ積み立てている修繕積立金を使用できるので、
いきなり高額な支出が発生して辛いということがほぼ無い
買い手が見つかりやすい
以上がおすすめの理由です。
リスクを抑えるために
マンションの一室を購入する際は、物件自体の立地や条件などはもちろんですが、設備や間取りによって空室リスクを抑えられます。
価格変動の起きにくい立地、
例えば東京23区内の駅近で、さらに入居率の高いワンルーム物件など、
価格変動や空室リスクの低いお部屋を選べば、
低負担でより安定した利益を得ることができるかもしれません。
いかがだったでしょうか。
今回は【超初心者シリーズ】「区分マンション投資」についてまとめてみました。
最後に「不動産投資」、「区分マンション投資」のメリットをおさらいしましょう。
■不動産投資のメリット
■区分マンション投資のメリット
一棟投資と比べると、収益はどうしても見劣りしてしまう区分マンション投資ですが、
これから不動産投資を始めようと考えているならぜひともオススメしたいのが区分マンション投資です。
そして軌道に乗ってきたら他の投資へと移っていくのがいいのかもしれません。
とはいえ「投資」なので絶対に失敗しない、とは言い切れません。
利益に目がくらまないよう、しっかりと冷静に計画や対策を検討し、
長い目で物件を選ぶことが重要ですね。
少しでも参考になれば嬉しいです。
