こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資デビューを考えている方々向けに不動産投資についてお伝えしていく、
【初心者シリーズ】と題して不動産投資について色々と考えていきたいと思います。
不動産投資でインカムゲインを得る方法については、本サイトでも何度か紹介してきました。
FXなどの投資手法と比べて、短期間で大きな収益を上げるのはなかなかに難しいですが、
長い目で見れば比較的リスクの少ない安定した運用が可能なわけですね。
しかしながら、投資と呼ばれている以上は100％安全というわけでもありません。
失敗事例を事前に把握しておけば、
対策を行ないやすくなり可能な限りリスクをゼロに近づけられるかもしれません。
そんなわけで今回は初心者の方に向けて、よくある失敗例をご紹介します。
「不動産投資で起こり得る失敗パターンとは」どんなものがあるのか
ぜひ参考にして役に立てば幸いです。
目次 ーtable of contents
1. 不動産投資を始める際の失敗パターン
ではさっそくですが不動産投資を始める際に陥りやすい失敗パターンを5つ紹介します。
まず、基本中の基本ですが勉強不足だったり情報を集めないことです。
何はともあれ勉強は非常に大事です。
初めから何もせずにラクしてお金を稼ごうと思うのは大間違いですし、
そういった上手い儲け話にも気を付けましょう。
詐欺まがいの話に乗らないためにもしっかりと情報収集を行なった方が良いでしょう。
もちろん不動産投資を始めるとき以外に物件選定時や契約時にも情報収集は重要になってきます。
プロ並みとまではいかなくても勉強して十分な知識を付けておかないと、
万が一売り上げだけを考えるような不動産会社に当たった場合に、
与えられた情報を鵜呑みにしてしまい、それが失敗の原因になるかもしれません。
また、具体的な失敗事例や体験談を知っておくことで
あらかじめ対策を打っておくことも出来るでしょう。
次に税金による収益減です。
よく分からないまま税金を多く取られてしまって収益が減った事で、
不動産の維持や管理を続けるのが難しくなるというケースが考えられます。
そういった状況を防ぐためには事前に不動産投資に関係してくる税金の種類を、
しっかり把握しておきましょう。
不動産投資を始めたばかりの1年目には、
不動産取得税、印紙税、登録免許税という3種類の税金がかかります。
そして2年目以降は毎年払わなければならない管理運営費用としての税金が数種類あります。
固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、個人事業税です。
そのため1年目には税金の支払額も大した額じゃなかったなと思っていても、
2年目以降で計上できる経費が少なくなり想定よりも利益が出てしまい、
所得税や住民税の負担が重くなるケースが考えられます。
もちろん収入より支出が多く赤字状態であればローン返済も難しくなってくることでしょう。
3つ目は手元資金の用意をしないことです。
自己資金の全てを使って不動産投資に手を出してしまうと、
万が一の時に資金調達できずに失敗してしまう可能性があります。
例えば中古物件などを購入した場合、
経年劣化などの関係で突然建物の修繕費用が必要になったりします。
また、入居者の入れ替え時期になればリフォームやハウスクリーニングなどで、
空室期間が生まれてしまったり費用がかかったりするものです。
リスクを考えてある程度の資金は残しておくようにしましょう。
陥りやすい失敗パターン4つ目はローン返済期間の考慮不足です。
物件を一括購入できるに越したことは無いですが、そんな人はなかなかいませんよね。
基本的に不動産投資にローン返済は付き物です。
しっかりとローンの返済計画を最後まで立てて支払いに滞りが無いようなプラン立てが必要です。
前述したようにふとした大きな出費が発生した際にローン返済が遅れてしまうのでは、
その後の返済にも影響が出てきてしまうので、
イレギュラーな事が起きても安定した返済が出来るような計画が重要です。
最後に節税対策を目的にすることも失敗に繋がりやすかったりします。
確かに不動産投資を行なうことで節税効果を得られるというメリットはあります。
しかしながら、高年収とまではいかない一般的な年収ならば所得税の税率が低いので、
そこまでの節税効果は期待できないでしょう。
あくまで不動産投資をする目的は家賃収入、インカムゲインを得ることです。
その目的がブレてしまうと思わぬ落とし穴にハマってしまうかもしれないので注意した方が良いでしょう。
2. 物件選定時の失敗パターン
続いて物件を選ぶ際の失敗パターンを5つ紹介します。
まず自分の予算に重きを置き過ぎることです。
予算にこだわり過ぎてしまうと安定した家賃収入が見込めるという、
本来の目的を忘れてしまいやすくなります。
何でも自由に購入できる人なら何も心配は要りませんがそういうわけにもいかないと思うので、
泣く泣く予算内に収まる物件を購入したとしてもそこには何かしらのデメリットがあるはずです。
老朽化が進んでいて物件を購入したのはいいけれど、
入居者が見つからないなんて事にならないように気を付けたいものですよね。
物件を購入したら終わりではなく物件を購入してからが始まりであることを今一度、
肝に銘じておいたほうが良いでしょう。
次に維持費に関してです。
不動産を運営する上で当然維持費が発生することは忘れてはいけません。
共用部の電気代や水道代はもちろん、入居者入れ替え時のハウスクリーニング代、
部屋の設備が故障した際の修繕費、物件全体の修繕費など諸々あります。
物件購入の予算ばかりに目がいってしまうと、
維持費の高額さにビックリするどころか不動産自体を手放さなきゃならなくなる可能性だってあります。
そのため不動産契約前に維持費がどのくらいかかるのか、
前もってしっかり確認しておくべきでしょう。
本サイトでオススメしている区分マンション投資では、
管理費や修繕積立金で共用部の水道光熱費等を賄うため、毎月のランニングコストを比較的低く抑えることが可能です。
3つ目に強みが消えてしまう可能性のある物件を選ぶことです。
大企業の工場や大学がある街だと、
手頃な値段で入居率も高い物件などが見つかるかもしれません。
しかしそういった工場や大学施設が撤退や移転で無くなってしまうとその物件の強みが無くなり、
物件の空室率が一気に跳ね上がるといったリスクも考えられます。
そのためたった1つの強みだけで物件を購入しようとするのはやめた方が良いかもしれません。
万が一1つの強みが消えてしまっても他に強みがあれば継続して運営できるので、
2つ以上、出来れば3つ4つと強みは多いに越したことはありません。
3つ目に強みが消えてしまう可能性のある物件を選ぶことです。
4つ目の失敗パターンは賃貸管理会社選びでの失敗です。
賃貸管理会社の資金繰りが疎かになってしまい、
オーナーに送られるはずの家賃の振込みが遅れてしまったり、
最悪なケースだと家賃自体に手を出してしまい倒産してしまう会社もあったりするようです。
実績の浅い賃貸管理会社が全てそうだとは思いませんが、
実績を何も調べずに選んでしまうと失敗しやすくなるのは当然かもしれません。
しっかりと複数の管理会社を比較しトラブル発生時の対応力や経営状態を見て、
安心できる会社を選ぶようにしましょう。
最後に利回りだけを気にした物件選定による失敗です。
利回りが高ければ投資金額に対する収益の割合が高いという事になるので、
数字上で見れば良いことのように見えますが長い目で見れば必ずしもそうとは限りません。
利回りが低い傾向のある新築で利便性の良い物件ならば、
空室リスクが低く安定した収益が見込めるかもしれません。
要は利回りが高い＝必ず収益が上がるとは限らないので、
利回りが高いだけで飛びつかないようにしましょう。
3. 契約時の失敗パターン
契約時の失敗パターンについても考えていきましょう。
簡単に2つ紹介します。
まずサブリース契約です。
サブリース契約とは空室の場合オーナーが所有している物件を、
不動産会社がオーナーから借り上げ家賃を保証するといった契約です。
しかし、価格は不動産会社が自由に決められる契約もあるので注意が必要です。
物件がある地域の家賃相場が下がった場合、
補償額が下がるのかどうかや一定期間のみしか家賃が保証されないのかなど、
契約書をきちんと確認したり、十分な説明を求めることを忘れないようにした方がいいでしょう。
もう1つが購入後のサポート不備によるオーナーの負担が増えることです。
不動産会社によっては購入を促すだけでその後のサポートが物足りない会社もあります。
例えば空室が出た際の提案として広告を出すことだけを提案してくるような不動産会社は、
ちょっと信用しづらかったりします。
広告費もバカになりません。
ただでさえ空室で収入が減っていくことが予想されるのに、
広告費を支払うというのは出来る限り避けたいですよね。
あくまで一例ですが、しっかりとオーナーの事を思って、
サポートしてくれる不動産会社を選ぶように心がけた方が良いでしょう。
いかがだったでしょうか。
今回は「不動産投資で起こり得る失敗パターンとは」というテーマで紹介してみました。
もちろん不動産投資をする上で家賃収入というのは、
年金などの代わりにもなる安定した収入源となり得る投資方法です。
しかし甘い考えで手を出してしまうとかえって大失敗を起こしてしまうかもしれません。
中には不動産投資が軌道に乗ってきたからといって簡単に本業を辞めてしまう人もいるようですが、
本業を疎かにしてしまうのは不動産投資の失敗パターンとしてよく耳にします。
収入源は多いに越したことはありませんし、
多少軌道に乗ったからといってもいつ何時トラブルが起こるか分かりません。
また企業に勤めていればローン審査に通りやすかったのに、
職を手放したことで新たな不動産ローンを組みづらくなる可能性もあります。
こういった様々な失敗例を基にリスクを避けられるように、
十分に準備して挑戦していきたいものですね。
