こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資デビューを考えている方々向けに不動産投資についてお伝えしていく、
【初心者シリーズ】と題して不動産投資について色々と考えていきたいと思います。
不動産投資を始めようとすると、
勉強すればするほどたくさんの専門用語が出てくることに気付きます。
その中でも重要な指標の1つである利回りについて解説していきたいと思います。
利回りとは投資金額に対する収益の割合といった意味合いです。
それなら高ければ高い方が良いんじゃないの？と思いがちになるのですが、
長い目で見た場合に必ずしもそうとは限らないのが投資の奥が深いところです。
というわけで今回は、
「利回りの解説と、高利回り物件と低利回り物件それぞれのメリットデメリット」を紹介していきます。
目次 ーtable of contents
1.利回りとは
2.表面利回りと実質利回り
3.利回りの注意点
4.高利回り物件の考えうるリスク
5.低利回り物件の良いところ
1. 利回りとは
改めて利回りとは不動産の購入額と年間の収入額の割合のことですが、
まず利回りにも大きく2種類あることは知っておきましょう。
1つは表面利回り（グロス利回り）です。
不動産の年間総収入を不動産購入額で割ったもので、
一般的に利回りというとこの表面利回りを指すことが多いです。
式にするとこうなります。
表面利回り = 年間総収入 ÷ 購入額 × 100（%）
そしてもう1つが実質利回り（ネット利回り、NOI利回り）です。
不動産にて得られる年間総収入からその不動産にかかる各種費用を引いて購入額で割ったものです。
各種費用とは固定資産税や各種保険費用、賃貸管理手数料や維持管理費用など
とにかく不動産を維持する上で必要な費用全般が含まれます。
式にするとこうなります。
実質利回り = （ 年間総収入 – 各種費用 ） ÷ 購入額 × 100（%）
他にも満室経営を想定した想定利回りや、
現行の入室状況を基に算出される現行利回りなどもあります。
多くの広告宣伝で提示される利回りは想定利回りであり、表面利回りであることが多いため、
利回りが高いからといって物件に飛びついてしまうと、
現実との差に付いていけず痛い目をみるかもしれないというわけですね。
2. 表面利回りと実質利回り
では具体的に表面利回りと実質利回りとでどういった差が生まれてくるかを見ていきましょう。
まずは新築区分マンションを想定してシミュレーションをしてみます。
例えば、以下のような物件を購入したとします。
•物件：新築1LDKのマンション
•立地：東京都内（東京都目黒区/東急東横線・学芸大学駅徒歩8分）
•物件価格：4,000万円
•年間家賃収入：153万6,000円（月々12万8,000円×12ヶ月）
•物件購入時の経費：400万円
•年間運営経費：27万6,000円（管理費2万3,000円×12ヶ月）
※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります。
※計算を簡単にするため、年間運営経費を管理費のみとしています。
これを基に先ほどの計算式に当てはめてみると…
■表面利回り［年間総収入 ÷ 購入額 × 100（%）］
（128,000円×12ヶ月） ÷ 4,000万円 × 100 ＝ 3.84％
実質利回りは上記の値に購入時諸経費、年間運営経費を算入して計算します。
結果は以下の通りになります。
■実質利回り［（ 年間総収入 – 各種費用 ） ÷ 購入額 × 100（%）］
（128,000円×12ヶ月-23,000円×12ヶ月） ÷ （4,000万円＋400万円） × 100 ≒ 2.86％
（小数点第3位四捨五入）
計算した結果、表面利回りと実質利回りは以下のようになりました。
表面利回り：3.84％
実質利回り：2.86％
実際は不動産を維持するための費用がかさむので、
必然的に表面利回りより実質利回りの方が下がってしまうことになります。
今回のこの例では、
初心者にオススメな区分マンション投資を前提に1世帯分の経営として計算してみましたが、
もし1棟マンション・1棟アパート投資という建物や土地を丸ごと購入して管理する場合には、
満室かどうかといった状況も絡んでくるわけです。
3. 利回りの注意点
さて利回りの基礎中の基礎については少し分かって頂けたかと思いますが、
利回りから物件を見る上で注意点がいくつかあるので紹介します。
まず、不動産投資を行なう上で経費がたくさんあるということ。
先ほどもほんの少し触れましたが、
一般的に用いられている表面利回りには各種費用が含まれていません。
しかし実際には不動産投資を行なう上で不動産購入時また不動産運用時において、
たくさんの経費がかかります。
主な経費の例は以下です。
不動産購入時
不動産運用時
注意すべき点2つ目は実質利回りに注意することです。
何度もお伝えしますが、物件情報に掲載されている利回りは表面利回りを指す場合が多いです。
しかしながら中には実質利回りで掲載している物件情報も当然あります。
じゃあ実質利回りだからといって「その利回り通りの利益を得られるってことか！」と
期待に胸膨らませるのは危険です。
不動産投資にかかる経費は前述したとおり、たくさんあるからです。
その全てを本当に網羅して算出しているとは限らないので、
もし実質利回りで掲載されている物件情報を見つけた場合は、
各種費用やランニングコストにどういった費用項目が盛り込まれているか、
しっかりと確認した方が良いでしょう。
3つ目の注意点は基本的に満室時を想定して利回りは計算されている点です。
不動産経営のデメリットともいえるのが空室リスクです。
常に満室であれば高利回り物件なら家賃収入も多く見込めることでしょう。
しかし、空室が目立つ物件であれば当然利益は下がります。
物件の購入価格は賃貸需要量に依存します。
新築マンションや都心部の立地なら賃貸需要が高く購買価格も高くなりやすいですが、
安定した入居率が見込めるのでオススメです。
また中古マンションやアパートは新築マンションと比べると購買価格は低めですが、
賃貸需要も低くなりがちなので入居率まで低くなる傾向があります。
そのため人気の高い新築マンションなどは低利回り、
人気の低い中古マンションやアパートは高利回りになりやすいです。
新築か中古かという話以外に立地の良さや、
例えば最近流行りのリノベーション物件やデザイナーズ物件のように物件そのものに魅力や価値があるなど、
利回りに影響する要素は色々とあります。
まとめると、高利回り物件がハイリスクといわれる所以は、
低利回り物件と比べて空室になる可能性が高いからというわけです。
4. 高利回り物件の考えうるリスク
では高利回り物件のリスクを考えてみましょう。
確かに高利回り物件の方が低利回り物件と比べると利益率は高いですが、
簡単に飛びつくのは危険かもしれません。
まず先ほども説明したように高利回り物件は空室率が高い傾向があるのが1つリスクとなり得ます。
不動産投資をする上での収入源は家賃収入（インカムゲイン）と不動産売却費（キャピタルゲイン）です。
しかし不動産投資において安定した収入を得たいなら家賃収入（インカムゲイン）が重要なので、
必然的に空室は収入の低下に直結しています。
空室率が高くなる原因はいくつか考えられます。
1つは物件自体の魅力が無いこと。
シンプルながら当然ですが、魅力の無い物件に住もうと思う人は限られてしまいます。
特に最近では地震などの災害に注目が置かれているので築年数が古い建物の場合、
どれだけ間取りや立地が良くても耐久面においてライバル物件と差が生まれたりします。
また新築や築浅マンションだからと安心も出来ません。
部屋の広さや水回り、その他設備が魅力的でないと入居者は寄ってきづらくなります。
利便性の良し悪しも関わってきますね。
2つ目に敷金礼金や家賃が高い可能性があります。
そもそも引越し時には高額な出費がかさむのでなるべく費用を抑えたくなるのは当たり前です。
そのため敷金礼金が高くなるとそれだけで入居者は避けてしまうかもしれません。
また入居募集の時期に応じて家賃は変動します。
ライバル物件の相場と比べて家賃があまりにも高いと、
それ相応の魅力が無いと入居者は離れてしまいます。
3つ目の原因として周辺にもっと良い条件の物件が建ってしまった可能性があります。
残念ながら入居者の獲得競争に負けてしまうとどうしても空室が目立つようになります。
じゃあ家賃を下げれば良いのかというと今度は家賃収入が減るので赤字になるリスクもあります。
これまで紹介した空室になる原因にさほど問題が無いなら、
入居者の募集活動が足りていない可能性が考えられます。
そもそも所有物件の存在が知られていないと元も子もないので積極的な情報発信が重要ですね。
また地方や郊外で起こり得る現象例として、
大企業の工場や大学がある街の場合、そこには手頃な値段で入居率も高い物件があるかもしれません。
しかしそういった工場や大学施設が撤退や移転で無くなってしまうと、
その物件の空室率が一気に跳ね上がるといったリスクも考えられますね。
高利回り物件のリスクとして考えられる2つ目は管理状態が悪い中古物件かもしれないということです。
購買価格が低い中古物件は利回りが高くなる傾向があります。
しかし、中古物件は修繕やリフォームが早い段階で必要になりがちで、
思っていたよりも経費がかさむかもしれません。
また購買価格自体が低くても、管理費や積立金が高いと実質利回りは下がります。
不動産購入の際は大まかにでもいいので実質利回りを細かく把握しておいた方が良いでしょう。
5. 低利回り物件の良いところ
逆に低利回り物件はどうでしょう。
利回りの数字だけで考えると収益性は低いように思われますが、
長い目でみると必ずしも悪いとは言い切れません。
低利回り物件だと立地が良くなる傾向があります。
人口の多い都市部であれば賃貸需要も高いので空室リスクが低くなります。
特に都内主要駅（品川、新宿など）へのアクセスが良い路線駅でかつ駅近なら人気が高いです。
また築年数の浅さや設備の充実さも魅力的です。
新築や築浅物件なら最新設備が揃っていてそれだけで十分な価値があります。
オートロック機能や入居時に家具が備え付けられていると人気も出やすく空室にもなりにくいようです。
またしっかりとメンテナンスが行なわれているかどうかも大事です。
築年数が経っていたとしてもリフォームなどで、
時代遅れでないメンテナンスが施されていると入居者は増えやすいでしょう。
利回りが低い物件に投資する1番の目的は安定です。
低利回り物件は購買価格が高く、物件自体の魅力はもちろん様々な付加価値があります。
そのため空室リスクが減り安定した家賃収入が見込めるというわけです。
いかがだったでしょうか。
今回は「利回りについて」考えてみました。
利回りの視点で考えてみても不動産投資の初心者にオススメなのが区分マンション投資です。
1棟買いと比べて低利回りであることと、
物件管理もしやすいですし投資資金が少なく始められて、
負担も比較的軽いのにも関わらず将来的な見返りが大きいです。
万が一手放すことになっても1棟投資と比べて価格が安いので、
買い手が見つかりやすいというメリットもあります。
空室リスクや家賃変動の起きにくさも考慮すると、
東京23区内の駅近や入居率の高いワンルーム物件が安定した収入が見込めそうです。
