将来を考えて投資を始めようと思っている方は、最近特に増加傾向にあります。
現在の給料だけでは不安、何かあったときのために備えておきたい、年金の足しにしたいなど、始めたい理由は人それぞれでしょう。
中でも不動産投資への注目度が高まっていて、比較的手が出しやすく届きやすい“ワンルームマンション投資”からはじめてみようと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資とは、1人暮らし用のマンション1室を購入し、それを貸し出して家賃収入を得ること。
不動産投資の中でも比較的少ない自己資金でスタートできることが魅力です。
しかし、たとえワンルームマンション投資を始めようとしても、新築がいいのか、中古がいいのか、またデメリットはどのようなものがあるのか、どうすればリスクを回避できるのか、いろいろ悩みは尽きないものかもしれません。
ワンルームマンション投資を始める前に、まずは最近の動きを知っておきましょう。
目次
1. 新築中古どちらにするか
2. 最新マンションの設備状況
3. ワンルームマンション規制とその影響は
4. 東京は西側から東側へ需要が拡大
5. まとめ
1. 新築中古どちらにするか
リフォーム・リノベーションブームもあり、現在は中古マンションの市場も活発で取引も積極的に行われています。
中古マンションは新築マンションよりもリーズナブルなものが多く、数も選択肢も多いことが魅力になります。
が、自宅として購入するのではなくあくまでも投資用物件、購入し賃貸物件として第三者に貸し出すことを前提にするのであれば、新築マンションを選択したほうがリスクは低くなります。
実際に築15年ほどの中古マンションと比較をすると、どのような点がメリットとして挙げられるのでしょうか？
●とにかく借り手がつきやすい
できるだけきれいな状態で、設備も最新なものに住みたいと考えている方は非常に多いです。
中には安ければそれほど気にしないという方はもちろんいますが、やはり新築マンション、またはそれにできるだけ近い状態のほうが早く借り手が見つかりやすくなっています。
特に日本人は中古よりも新しいものを好む傾向が強く、「未使用の新品」という状態そのものに価値を感じる人は多いです。新築マンションに拘る方はとにかく拘るため、相場より家賃をある程度上乗せしても借り手が付きやすくなっています。この状態を“新築プレミアム”とも呼ぶようです。
●ローンの審査が通りやすい
多くの方はローンを利用して不動産投資を開始することになるでしょう。
不動産投資ローンは一般的な住宅ローンと同じように、勤務先や勤務内容、勤続年数、年収などを審査する“個人”の信用調査が行われるほか、そのローンで購入を予定している“投資用物件”も審査対象になります。
物件の審査では、長い期間安定して収益を得られるか、返済が滞りその物件を差し押さえた場合に融資した資金の回収が可能か、マンション全体の修繕計画が適切に行われているかなどがチェックされるのですが、中古マンションと比較すると新築マンションのほうが評価が高くなるケースがほとんどです。
新築マンションであれば入居率が高いことは明らかですし、その時点での経年劣化もありません。
新築ではなくてもできるだけそれに近い状態であれば、返済が滞った際の資金回収のための売却も容易でしょう。
中古マンションではどれだけ個人の信用が高くても、投資用物件の評価が低ければ融資を受けるのが難しくなりますが、新築マンションでは物件での審査で弾かれることがほとんどなく、頭金なしで全額ローンで物件を購入できる“フルローン”も組むことが可能なのです。
また、不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高いものが一般的だったものの、これまでより低金利のものも出てきています。評価の高い新築マンションは、こういった金利の低いものも利用しやすいといえるでしょう。
とにかくローン審査で有利になりやすいのが新築マンションのメリットなのです。
●修繕費積立金が低い
マンションは一般的に、管理費と修繕積立金を毎月決められた額を支払うことになります。
ワンルームマンション投資ではマンションの中の1室を所有していることになりますから、こちらは必要経費といえるでしょう。
そして、この毎月支払う経費の中の“修繕積立金”の額が、新築マンションと中古マンションでやや差があるのです。
そもそも修繕積立金とは、マンションを維持していくために必要となる大規模修繕に備えて、住民全員で積み立てている貯金を指します。
耐久年数が高いとされているマンションですが、長い期間安全に住み続けたいのであれば定期的なメンテナンスは不可欠なもの。必要な時に速やかに修繕工事が行えるように積み立てているのです。
そのように重要なはずのものではあるものの、修繕費が目標額に届かず「修繕費の値上げ」を実施するマンション多いのが実態となっています。
築年数が高ければ高いほど修繕積立金は高めに設定されていると思っても良いかもしれません。
修繕はマンションにとって必要なものですから、資金が足りなければ最悪、多額の一時徴収を行うケースもあるほどです。
逆に、新築マンションは「販売しやすくするため」などの理由から、修繕積立金の額が低く設定されていることが多め。
もちろん後々値上げされる可能性はあるものの、即大幅な値上げに至るということはほとんどないでしょう。
毎月の支払額が減る、つまり経費を抑えることが出来るのです。
2. 最新マンションの設備状況
新築マンションに住みたいと考えている人の中には、建物自体や部屋がきれいだからという理由だけではなく、最新の設備が利用できるからという方も多いです。
特に近年は設備のレベルが一気に向上したため、わずか10年程度でも大きな差が出ています。
実際にどのような設備があるのでしょうか。
●多重オートロックシステム
これまでマンションのセキュリティと言えば、共用エントランスに設置されているオートロックが一般的でした。
しかし住民に紛れて侵入が可能であったりと、これだけでは完璧とは言えないのが現実です。
しかしオートロックシステムは日々進化しているもの。
従来のエントランスに追加して、エレベーター、各フロアに入る前と、多重のオートロックシステムを採用しているマンションも増えています。
何度もロックを開けねばらならないという手間はもちろんあるものの、やはりそれだけの安心感も得ることが出来るでしょう。
このような複数のオートロックシステムはトリプルロックシステムとも呼ばれ、タワーマンションなどの高級マンションにのみ備えられているようなものでしたが、それ以外のマンションでも増えつつあるようです。
●非接触キー
オートロックの数が増えていくごとに、同じようにキーの出番も増加します。
しかし、その都度キーを差し込んで解錠しなくてはならないのはなかなかの手間でしょう。
しかし、この非接触キーは「キーをカギ穴に差し込んで回す」という動作を簡略化してくれるもの。
ICチップがキーのヘッド部分に埋め込まれているため、受信機にかざすだけでドアが開くのです。
●家電遠隔操作システム
スマートフォンを利用し、外出先から家電の操作を行えるシステムです。
エアコンや床暖房を帰宅に合わせて電源を入れることで快適な室温にしたり、浴室であればお湯はりをすることも。
照明の切り忘れに外出先で気づいたとしても部屋まで戻る必要なく電源を切ることもできますし、外出中でも防犯を考えて夜には意図的に照明をつけるといったことなども可能でしょう。
●マンションWi-Fi
自宅でWi-Fiを使う人は年々増加し、若い世代であればほぼ大半の家にWi-Fiは設置されているのではないでしょうか。
最近ではマンション専用Wi-Fiが完備されたマンションも増加しています。
入居するだけでWi-Fiが無料で使えますから、毎月のインターネット料金が節約できるのが最大の利点でしょう。
これを条件にして物件探しする方もいるほどです。
●警備保障会社直結のセキュリティシステム
マンションは一戸建てと比較するとセキュリティが高いと言われますが、近年はマンションを狙った犯罪もあるようです。
そのため、警備保証会社と直結したセキュリティシステムを採用しているマンションも多くなりました。
異常時には警備保障会社の警備員が24時間体制で駆けつけてくれるため、女性のひとり暮らしの方や小さな子供のいる家庭にはぜひとも欲しいシステムです。
もともと都心部の高級マンションやタワーマンションを中心に利用されていたものでしたが、需要に合わせてそれ以外のマンションでも見られるようになりました。
このような最新設備が採用されているということが強いアピールポイントとなり得るため、入居率などにも期待できるのです。
3. ワンルームマンション規制とその影響は
現在、東京23区すべてで制定されている条例が「ワンルームマンション規制」です。
一時期は狭い敷地に狭い部屋がいくつも存在した極狭マンションやなども建てられていましたが、この規制によって造ることがほぼ不可能になりました。
東京23区以外でも規制を行っている都市もあるようです。
この規制はどのようなものか、どのような影響があるのか理解しておきましょう。
●最低専有面積の設定
“ワンルーム”と名前についていますから1Rや1Kなどの間取りの問題と捉えてしまいそうですが、実際にはそうではなく専有面積の問題になります。
この規制の要因はいくつかあるものの、その中のひとつに「一人暮らし世帯の増加を避け、ファミリー世帯を増やしたい」といったものが存在しています。
そのため最低専有面積を設定し、その設定値未満の部屋を“ワンルーム”とし、規制対象としているのです。
東京23区でも規制がそれぞれ違うため、例えば千代田区、中央区、港区などでは最低面積が25㎡ですが、文京区では40㎡が最低面積になっています。
このケースではたとえ38㎡だったとしても40㎡未満にあたりますから、規制の対象になります。
品川区はやや特殊で用地地域によっては20㎡以上となっていますが、現在、東京23区内の新築マンションで20㎡未満の物件はほぼないと言えるでしょう。
●規制の影響は
少子化や晩婚化などによって単身者世帯はこの先も減ることはほとんどなく、逆に数は今以上に増えることははっきりとわかっています。
単身者は戸建を選ぶことはほとんどなく、マンションを選択したとしてもファミリー世帯より「マイホームの購入」まで至る方は少ないです。
そのため、1人で住むのに手頃な広さの賃貸マンションの利用者が減るとはあまり考えられないでしょう。
そこに規制によって供給がなくなるという事は、今後コンパクトな新築ワンルームマンションの供給が高まり、希少性が上がる可能性が高いという事です。
4. 東京は西側から東側へ需要が拡大
これまでは東京都心部から西側方面でのマンション需要が強かったため、そちら方面の開発が中心となっておりました。
しかしそれによってマンションを建設する土地が減少し、条件の良い新築物件を購入するのが難しくなっていたため、新築マンション購入をあきらめて中古マンションを投資物件として購入するという手段が取られていたようです。
しかし東京スカイツリーが完成したことをきっかけに、東京東側方面の注目度が上昇。
現在、西方面から東方面へ需要が一気に広がっています。それに伴ってあちこちに再開発が入り、古い街並みは整備され、利便性が高い駅前には新築マンションも多く建ち並ぶようになりました。
今後さらに利便性と需要が高まることが予測されているだけあって、東京23区内でも特に狙い目のエリアと言えるかもしれません。
5. まとめ
これまで高級マンションでのみ使用されていたような設備が、それ以外のマンションでも多く設置されるようになっていたり、ワンルームマンションに関係する規制整備、需要の拡大と移動と、ひとくちに新築ワンルームマンション投資とはいっても、ここ数年で状況は大きく変化しています。
不動産投資は難しい、よくわからないと思われがちですが、ワンルームマンション投資は他の不動産投資と比べると非常にシンプルでわかりやすいシステムになっています。
新築マンションは新築マンションのメリットも十分にありますので、ぜひ新築ワンルームマンション投資も選択肢に入れてみるのも良いのではないでしょうか。
小雪
